Maximilian Wolf ist Immobilienexperte, Multi-Unternehmer und Geschäftsführer der Bricks & Mortar Immobilien GmbH. Im Gespräch mit Kryptoszene.de verrät er, wie er ohne Startkapital ein Immobilien-Imperium aufgebaut hat, ob demnächst eine Blase den Markt erschüttern wird und wo man jetzt noch Häuser kaufen kann.
Hallo Herr Wolf, Sie haben ohne Startkapital im Immobiliengeschäft gestartet. Nun besitzen Sie über 100 Wohnungen. Wie kann so etwas funktionieren?
Grundsätzlich gehören vier Dinge dazu, sich schrittweise einen Bestand aufzubauen. Zunächst einmal ist es wichtig, eine Strategie zu entwickeln. Dabei sollte man sich entscheiden, ob man als Privatperson oder innerhalb einer Holdingstruktur kauft. Im zweiten Schritt benötigt man einen Architekten, der bei der Planung hilft – und drittens natürlich Kapital. All jene, die nicht über das nötige Kapital verfügen, so war es bei mir damals der Fall, können sich an Investoren wenden. Sind die ersten drei Schritte erfolgt, gilt es, sich einen Marktzugang zu verschaffen. Das ist im Grunde genommen der wichtigste Part.
Es gibt hierbei vier Möglichkeiten, um an Kontakte am Markt zu gelangen. Das funktioniert erstens über das Netzwerken, zweitens per Kaltakquise, drittens mittels Social Media und viertens durch das Follow-up. Wer es bis zu diesem Punkt geschafft hat, hat den Grundstein für sein Geschäft gelegt. Im Folgenden geht es daran, weiteres Kapital und Gewinne zu erwirtschaften, um das Portfolio auf- und auszubauen. Ich habe damals mein erstes Grundstück gekauft und dieses wieder verkauft. Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte „Fix und Flip“. Man kauft in dem Fall eine Immobilie, renoviert diese und verkauft sie danach mit Gewinn. Mit dem Geld kann man dann eine Wohnung im Portfolio abbezahlen – um daraufhin bei der Bank einen Kredit anzufragen. So entsteht ein Wechselspiel, um Kapital zu generieren, anzuheben und den Bestand nach und nach aufzubauen.
Noch ein weiterer Ratschlag. Es gibt dort draußen genügend Menschen, die viel Geld besitzen und bereit sind, im Rahmen einer Kooperation in Immobilien zu investieren. Während sie sich mit einem gewissen Kapitalanteil, beispielsweise 15 Prozent, einbringen, kümmert man sich selbst um den kompletten Prozess, vom Finden über das Bauen bis hin zum Verkauf. Auch ich habe diese Variante genutzt und konnte meinen Bestand so in kurzer Zeit aufbauen.
Denken Sie, dass so etwas heute auch noch möglich wäre? Immobilien sind außerordentlich teuer und immer wieder hört man von der Gefahr einer Blase am Immobilienmarkt.
Ich bin der Meinung, dass diese Strategien heute noch genauso funktionieren, wie früher. Der Schlüssel liegt wirklich im Marktzugang. Wenn man einmal die Gesetze am Markt verstanden hat, kommt man weit. Es gibt hierzu auch zahlreiche informative Tutorials im Internet, beispielsweise auf YouTube, um sich das wichtigste Wissen anzueignen. Auch wenn die Preise aktuell sehr hoch sind, haben Immobilie gute Margen. Und man darf ja nicht vergessen, dass sich diese dem Preis anpassen. Vielleicht hat man früher für ein Objekt 500.000 Euro bezahlt. 20 Prozent Marge davon ergeben 100.000 Euro. Zahlt man heute einen höheren Preis für eine Immobilie, sagen wir eine Million Euro, dann sind 20 Prozent Marge davon 200.000 Euro. 20 Prozent bleiben 20 Prozent.
Zur Frage, ob wir eine Immobilienblase haben – nein, in meinen Augen aktuell nicht. Warum? – weil die Banken bei ihrer Kreditvergabe ganz genau darauf schauen, wem sie Kredite geben. Sie verlangen eine sogenannte Annuität von mindestens vier Prozent, teilweise sogar bis zu sechs Prozent. Sollte sich der Markt verändern, sodass die Zinsen ansteigen, dann geht das ja auch nicht von heute auf morgen, sondern schleichend. Zusätzlich haben wir momentan nicht die Situation, dass wir einen überhitzten Markt haben, also dass alle in Immobilien investieren. Da gibt es noch andere Möglichkeiten, wie Kryptowährung, Sachwerte oder zum Beispiel Gold.
Eine weitere Warnung bezüglich eines Haus- oder Wohnungskauf bezieht sich auf die nicht zu unterschätzenden Instandhaltungskosten. Welche Erfahrungen haben Sie mit den laufenden Kosten gemacht?
Es ist absolut richtig, dass die Instandhaltungskosten nicht zu unterschätzen sind, doch im Grunde sind sie trotz allem überschaubar. Zunächst sollte im Vorfeld mit einem Fachmann über den Zustand des Objektes gesprochen werden – so wird man im Nachhinein nicht völlig überrascht. Natürlich ist es trotzdem möglich, dass im Laufe der Zeit verborgene Mängel zum Vorschein kommen, doch wenn man etwas Erfahrung hat, kann man damit gut umgehen und den Preis besser festlegen. Es ist vor allem wichtig zu wissen, dass man die nicht umlegbaren Kosten selbst trägt, während der Mieter die umlegbaren Kosten wie Ausgaben für Versicherungen, Steuern, Wasser- und Heizmittelverbrauch oder die Müllbeseitigung zu tragen hat.
Welche Eigenschaften braucht es zum erfolgreichen Immobilien-Investor?
Als Immobilien-Investor braucht es in jedem Fall Fleiß, Wissen und Ausdauer. Ich kann nicht erwarten, dass ich mir von heute auf morgen ganz unkompliziert einen Bestand aufbaue. Das ist leider ein Punkt, den die meisten Menschen falsch machen. Sie sehen immer nur das Vordergründige. Welche Arbeit aber hinter den Kulissen damit verbunden sind, haben sie nicht auf dem Schirm.
Man sollte dabei nicht unbedingt zwingend von 100 Wohnungen sprechen. Natürlich, mein Weg hat mich dorthin geführt, aber auch im Kleineren kann man sehr großen Erfolg haben. Wichtig ist, dass man sich zu Beginn ein realistisches Ziel setzt, wo man hin möchte. Das ist auch ein Zeichen von Seriosität. Nicht zuletzt sollte man als Immobilien-Investor auf sein Bauchgefühl achten. Denn auf dem Markt gibt es leider viele schwarze Schafe und es sollte gut überlegt werden, mit wem man zusammenarbeitet. Das sind im Kern die Eigenschaften, die ein guter Immobilien-Investor mitbringen sollte.
Wo würden Sie jetzt noch Immobilien kaufen? Die Großstädte dürften wohl nicht länger attraktiv sein.
Großstädte werden zunehmender unattraktiv. Damit meine ich alle Städte, die größer als 500.000 Einwohner sind. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis ist einfach zu weit auseinander. Ich empfehle deshalb die sogenannten „B-Städte“ wie Augsburg, Freiburg oder Bonn. Das sind Städte, die eine Einwohnerzahl zwischen 100.000 bis 300.000 aufweisen. Hier findet gerade eine Änderung der Infrastruktur statt, was sich positiv auf den Markt ausübt und für Immobilien-Investoren Potenzial bietet.
Wenn es darum geht, ob man in der eigenen Stadt investieren sollte, so würde ich außerdem dazu raten, nicht direkt vor der eigenen Tür zu suchen. Sinnvoller sind die Einzugsgebiete außerhalb der Städte, sprich 30 bis 40 Minuten entfernt. Auf bundesweiter Ebene zu investieren, darauf würde ich im Übrigen verzichten. Das funktioniert meist nicht und man verliert an „Geschwindigkeit“ in den Investments.
Wie sehen Ihre persönlichen Lebenspläne jetzt aus? Wird weiter investiert oder kann man sich bei einem solchen Vermögen nicht auch einfach mal entspannt zurücklehnen?
Ich bin jetzt 43 Jahre alt und konnte mein Hobby zum Beruf machen. Nach dem aktuellen Stand habe ich jetzt noch mindestens 20 Jahre berufliches Leben vor mir und werde das System selbstverständlich weitertreiben – es sind schließlich noch ein paar Immobilien abzubezahlen. Zudem ist es so, dass die Dauer des Systems auch die Effizienz erhöht – das ist jedoch nicht mein einziger Ansporn.
Es geht mir nicht nur um die finanziellen Themen. Ich trage vielmehr auch Verantwortung meinem Team gegenüber, das mittlerweile 80 Menschen groß ist. Zudem macht es mir viel Spaß, mein Wissen weiterzugeben. Mir wird in den nächsten Jahren also mit Sicherheit nicht langweilig werden. Außerdem darf man nicht vergessen, dass der Markt in ständiger Bewegung ist. Demnach werden auch noch andere Zeiten kommen, die ich zwar noch nicht voraussehen kann, die aber mit Sicherheit Herausforderungen mit sich bringen werden.
Letztendlich wünschen wir uns ein gesundes Unternehmenswachstum, das sich über die nächsten Jahre zieht. Ich werde die Zukunft marktabhängig auf mich zukommen lassen und mich auch sozial noch mehr engagieren: Mir gefällt beispielsweise die Idee, eine Stiftung zu gründen, denn Geld ist schließlich nicht alles. Ich freue mich auf jeden Fall auf die nächsten Jahre mit meinem Team und auch auf Meilensteine, die geplant sind.
Vielen Dank für das Gespräch
