Immobilien sind für viele ein interessantes Investment, denn es gibt viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren.
Grund dafür ist, dass eine Investition in Immobilien mit niedrigen Zinsen für Finanzierungen einhergeht, Anleger können außerdem an vielen weiteren Vorteilen profitieren. Hierunter fallen der Inflationsschutz, die Wertsteigerung und bestimmte Steuervorteile.
Beim Immobilieninvestment geht es vor allem darum, einen guten Deal zu finden und diesen anschließend möglichst günstig zu finanzieren. Der Gewinn liegt im Einkauf – besonders dann, wenn Sie als Anleger bei einer Immobilie versteckte Potenziale erkennen.
Ideal wäre es, sich aus solchen Einkäufen einen Immobilienbestand aufzubauen, der sich selbst finanziert und zusätzlich monatliche Überschüsse erwirtschaftet.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert Immobilien investieren?
Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, müssen Sie sich bereits vorher entscheiden ob Sie in der Immobilie auch selber wohnen möchten, oder ob das Objekt eine reine Kapitalanlage ist. Besonders im Vergleich mit Aktien weisen die Renditeobjekte einen praktischen Nutzwert auf, denn Sie können eine Immobilie bewohnen sowie vermieten.
Um einen groben Überblick über den Wert der Immobilie zu ermitteln, lohnt sich ein Mietpreis Multiplikator. Diesen können Sie einfach und bequem online von Zuhause aus nutzen. Sie brauchen dazu die monatlichen Mietkosten, Jahreskosten und teilen dann den Kaufpreis durch die Jahresmiete.
Dann erhält man einen Wert, der einschätzen lässt, ob sich eine Immobilie als Anlage lohnt. Gleichzeitig signalisiert ein hoher Wert aber auch eine hohe Nachfrage. Das heißt, dass von einer Wertsteigerung des attraktiven Objekts ausgegangen werden kann. Ein hoher Multiplikator muss also nicht immer etwas Negatives sein.
So können Sie als Anleger in Immobilien investieren
Investieren in Immobilien muss nicht kompliziert sein. Um erfolgreich in Immobilien zu investieren gibt es verschieden Methoden zwischen denen Sie sich als Anleger entscheiden können.
1. Eine Immobilie kaufen und lange im Bestand halten
Gerade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignet sich die „Buy and Hold“-Strategie, da diese im Vergleich das geringste Maß an Vorkenntnissen voraussetzt. So können Sie mit Ihrem ersten Objekt langsam wichtige Erfahrungen sammeln. Eine Immobilie zu kaufen und langfristig zu halten nennt sich auch „Buy and Hold“.
Wie schon der Name verrät, geht es bei dieser Strategie um das langfristige Halten einer Immobilie. Anleger erwerben also Ihr gewünschtes Investitionsobjekt und nutzen es über einen langen Zeitraum für die Vermietung. Beachten sollten Sie dabei, dass das Objekts eine gute Lage hat.
Damit können Sie den Wert des Objekts über einen längeren Zeitraum steigern und davon im Idealfall profitieren. Anleger profitieren also nicht nur regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern können die Immobilie nach einem langen Zeitraum mit Gewinn wieder verkaufen.
Ein Vorteil dieser Methode ist, dass Sie das Objekt nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen können, da die sogenannte Spekulationssteuer entfällt. Somit würden Sie von dem Gewinn voll profitieren.
2. Eine alte Immobilie kaufen, sanieren, verkaufen
Es gibt viele andere Möglichkeit die Sie als Anleger haben wenn Sie in Immobilien investieren möchten. Sie können zum Beispiel auch eine Immobilie sanieren und teurer weiterverkaufen. Diese Methode ist natürlich aufwendiger und ist nichts für Anfänger – es kann sich aber lohnen.
Bei dem sogenannten „Fix and Flip“-Investment geht es im Grunde darum, dass sanierungsbedürftige Objekt durch verschiedene Renovierungsmaßnahmen aufzuwerten.
Sie steigern den Wert der Immobilie durch eine solche Sanierung enorm und würden dementsprechend von den Gewinnen profitieren. Diese Methode des Investments hat allerdings auch einen Nachteil. Denn die Gewinne die Sie durch eine Renovierung erzielen müssen auch versteuert werden.
Außerdem werden Sie als Privatinvestor, falls Sie innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte verkaufen, vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft. Deshalb ist empfehlenswert, für diese Immobilien-Strategie eine GmbH zu gründen.
Dabei werden die Objekte über die Gesellschaft gehandelt, die ebenso die Steuern zahlt. Setzen Sie sich idealerweise mit einem Steuerberater in Verbindung, bevor Sie mit dem „Fix and Flip“-Investieren durchstarten.
3. Mischformen
Die 1/3/10 Strategie kann bei der richtiger Verwendung zu hoher nachhaltiger Rendite führen, denn die Gewinne entstehen durch das Ausnutzen der Steuergrenzen.
In den ersten drei Jahren führen Sie als Anleger nur die nötigsten Renovierungen am Objekt durch und könne diese voll von der Steuer absetzen. Der Grund dafür ist, dass Sie maximal 15 Prozent des Kaufpreises in diesem Zeitraum steuerlich geltend machen können.
Die nun höheren Beträge können Sie in den kommenden Jahren in die Sanierung der Immobilie investieren, um dessen Wert zu erhöhen. Von dieser Methode würden Sie im Idealfall doppelt profitieren, denn Sie können die Ausgaben nicht nur als Werbungskosten geltend machen, sondern durch die Aufwertung auch die Mieteinnahmen und den Verkaufspreis der Immobilie steigern.
Genau wie auch bei der „Buy and Hold“-Strategie, können Sie das Objekt nun steuerfrei verkaufen.
4. In Immobilien investieren ohne Eigenkapital
Durch eine Vollfinanzierung können Sie den Kaufpreis eines Objekts zu 100 Prozent über eine Bank finanzieren. Sogar eine 110 Prozent-Finanzierung samt Kaufnebenkosten ist bei besonders rentablen Immobilien möglich. Dies ist ein großer Vorteil wenn Sie in Immobilien ohne Eigenkapital investieren möchten.
Allerdings gibt es bei der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital nicht nur Vorteile sondern auch einen Nachteil. Denn die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung bei einer größeren Kreditsumme fallen dementsprechend höher aus.
Daher muss die zu Immobilie die finanziert werden soll rentabel genug sein, um das ansprechende Finanzierungsmodell auch wirklich halten zu können. Die monatliche Auszahlung an Sie als Anleger fällt aus diesem Grund auch niedriger aus, da Sie so die höheren Kosten ausgleichen können, ohne zum Beispiel die Nebenkosten aus eigener Kasse zu zahlen.
Was Sie außerdem bedenken sollten, falls Sie ohne Eigenkapital in Immobilien investieren möchten, dass nicht alle Banken das Modell der Vollfinanzierung mitmachen. Denn diese unterliegen, je nach Region, unterschiedlichen Richtlinien.
Beratung kann hilfreich sein: Gemeinsam in Immobilien Investieren
Haben Sie Interesse an einer solchen Finanzierung, sollten Sie einfach bei Ihrer Bank nachfragen und sich beraten lassen. Es könnte sich auch lohnen, verschiedene Angebote zu vergleichen bevor Sie sich entscheiden. Ein weiterer wichtiger Faktor ist, dass Sie über einen Kapitalpuffer verfügen, auch wenn Sie in die Immobilie über eine Vollfinanzierung investieren.
Auch bei einer Vollfinanzierung sollten Sie trotzdem über einen Kapitalpuffer verfügen, als grobe Faustregel gelten hier sechs Monatsmieten als Rücklage. Diese werden Sie brauchen, um kleinere Reparaturen problemlos zu bezahlen.
Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren ohne Eigenkapital, ist durch Kooperationen. Denn auch erfahrenen Investoren haben nur begrenzt Zeit, weshalb es sich lohnen könnte, sich mit anderen Anlegern zusammenzutun.
So können Sie sich auch die Arbeit aufteilen, die auf Sie hinzukommt. Partnerschaften und Kooperationen sind in der Immobilienbranche beliebt. Beschäftigen Sie sich vorher mit der Frage, was Sie an den Tisch bringen würden um Ihren potentiellen Partnern bei dem Investment zu unterstützen.
Eigenkapital, Fremdkapital oder Crowdinvesting? In Immobilien mit wenig Geld oder ohne Kapital investieren sinnvoll?
Eine andere häufige Finanzierungsmöglichkeit für Immobilien ist die Strategie, über Private Geldgeber in Immobilien zu investieren. Bei dieser Möglichkeit der Investition müssen Sie selbst kaum Eigenkapital mitbringen, übernehmen aber sämtliche Arbeiten außer das eigentliche Investment.
Allerdings müssen Sie zunächst einen privaten Geldgeber finden, wie etwa einen Bekannten, Freunde oder Familienmitglieder, die Ihr gelagertes Vermögen gewinnbringend investieren möchten. Zwischen beiden Parteien werden dann alle Details vertraglich geregelt und der Gewinn wird geteilt.
Sie sollten außerdem beachten, dass auch Immobilien als eine Anlageklasse Risiken bergen, und vor allem im Umgang mit Kapital von Bekannten oder gar Freunden sind diese Risiken gleich doppelt so hoch. Im schlimmsten Fall scheitert so nicht nur Ihr Investment, sondern schadet auch Ihrer Beziehungen zu dem Geldgeber.
Viele Anleger wollen die starke Kapitalbindung bei dem investieren in Immobilien umgehen. Dabei bietet sich mit dem Crowdinvesting in Immobilien eine willkommene Alternative. Immobilien-Crowdinvesting ist weiter auf dem Vormarsch und die Anlageform wird immer beliebter.
Beim Crowdinvesting kaufen Anleger nicht nur ein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich als Investor an der Finanzierung von Bauprojekten. Bereits mit Beträgen von 500 Euro können Sie in Crowdinvesting einsteigen. Diese Methode hat den Vorteil, dass Sie Ihre Anlage leicht auf mehrere Projekte streuen und im Idealfall von einer Rendite zwischen 5 und 7 Prozent profitieren können.
5. Immobilien Aktien
Es gibt viele deutsche Unternehmen die im Immobiliengeschäft tätig sind und an der Börse notiert sind. Hierunter fallen zum Beispiel Vonovia oder deutsche Wohnen.
Der Kauf von REIT Aktien kann sich sehr lohnen, da Immobilien Aktien neben einer stetigen Kurssteigerung, zusätzlich sehr hohe Dividenden ausschütten. Mehr dazu in unserem Immobilien Aktien kaufen Artikel.
6. REITs als alternative Anlageform
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine weiter Form der Investition in Immobilien. Investieren in Immobilien gelingt in diesem Fall durch die Investition in Immobilien auf Basis von börsengehandelten Aktien. REITs sind wie börsengehandelte Fonds und es gibt sie auch als REIT ETFs.
REITs haben aber den besonderen Unterschied, dass ein REIT nicht in Aktien oder Anleihen investiert wird, sondern das Geld der Anleger für den Kauf von Immobilien nutzt.
Die Einführung von REIT-Strukturen erfolgte im Jahr 1960 in den USA und wurde von Seiten des Gesetzgebers eingeführt, um Immobilien-Anlagevehikel nach dem Vorbild von Pensionsfonds transparenter zu gestalten, um breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien zu ermöglichen. 2007 führten auch größere europäische Länder wie Deutschland, Großbritannien und Italien REIT-Regime ein.
Momentan existieren auf der Welt mehr als 20 Ländern mit REIT-Strukturen.
REITs können als Kapitalsammelstellen beschrieben werden, die eine Verbindung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft herstellen. Man kann sie als„niedrigschwellige Investment-Angebote beurteilen. REITs sind also eine besondere, börsengehandelte Art des Immobilienfonds, welche den Vorteil haben, dass sie sehr steuerbegünstigt sind.
Ein Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ist also eine Kapitalsammelstelle für die Kapitalanlage im Immobiliensektor, eine Kapitalgesellschaft oder ein Unternehmen, das Eigentum an in- und ausländischen Immobilien, erwirbt, verwaltet und veräußert, mit Ausnahme von Bestands-Miet-Wohnimmobilien. In Deutschland sind REITs außerdem immer eine Aktiengesellschaft.
Vor- und Nachteile einer Investition in Immobilien: Lohnt es sich in Immobilien zu investieren?
Bevor Sie in Immobilien investieren sollten Sie die Vor und Nachteile abwägen. Da der Wohnraum immer knapper wird, die Mieten steigen und immer mehr Menschen auf der Suche nach geeigneten Immobilien sind, könnten Anleger mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage von dem derzeitigen Trend profitieren.
Wenn Sie Wohnraum zur Verfügung stellen profitieren Sie im Idealfall von der hohen Nachfrage, besonders in Städten. Regelmäßige Mieteinnahmen sind sehr wahrscheinlich falls Sie sich dazu entscheiden ein Objekt zu vermieten.
Vor- und Nachteile bei direktem Kauf einer Immobilie
Vor- und Nachteile bei Investment in einen Immobilienfonds, REITs oder Aktien
Fazit: Warum Sie in Immobilien investieren sollten
Als Anleger sollten Sie sich vor eine Investition in Immobilien gut über alternative Investmentmöglichkeiten und verschiedene Anlageformen informieren.
Einsteigen können Sie in das Immobilien Investment über den direkten Kauf von Immobilien oder den Erwerb von Wertpapieren, Fondsanteilen, REITs, oder auch über Crowdinvesting.
Die Kriterien Risikoverteilung, Investitionsvolumen, Kapitalbindung, Kosten und Aufwand sowie Selbstbestimmung spielen eine besonders wichtige Rolle wenn Sie über eine Investition in Immobilien nachdenken.
Derzeit wird der Kauf einer Immobilie durch die niedrigen Zinsen bei der Darlehensvergabe und hohe Wertsteigerungen in Metropolregionen begünstigt. Allerdings ist dieser nur auf lange Sicht sinnvoll und bedeutet für Sie als Anleger viel Aufwand.
Bei Immobilienaktien sollten Sie vorsichtig sein, denn diese unterliegen starken Kursschwankungen. Auch Immobilienanleihen bieten nur eine Scheinsicherheit und sind zum Teil sehr komplex und intransparent aufgebaut, daher sollten Sie sich als Anleger gut mit dieser Investition auseinandersetzen.
Immobilienfonds sind zu empfehlen wenn Sie sich nicht genau mit der Investition in Immobilien auskennen. Diese bieten zusätzlich eine günstigere und weniger aufwändige Alternative zum Kauf einer Immobilie.
Falls Sie Immobilien Aktien oder REIT ETFs kaufen möchten, raten wir Ihnen, dies mit unserem Testsieger Broker eToro zu machen. Hier hat man die besten Kondition (keine Gebühren beim Kauf von Aktien und ETFs)
In Immobilien investieren: FAQs
Was lohnt sich mehr, Wohnung oder Mehrfamilienhaus?
Viele Anleger fragen sich was sich für eine Investition in Immobilien eher eignet, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus? Die Antwort auf diese Frage hängt von dem persönlichen Kauf Budget ab. Ein ganzes Mehrfamilienhaus kann eventuell eine höhere Rendite einbringen, als eine Wohnung. Der Vorteil einer Wohnung ist allerdings, dass Sie weniger Eigenkapital benötigen.
Wie wichtig ist die Lage der Immobilie?
Wie bereits erwähnt, ist die Lage einer der entscheidenden Kaufkriterien. Durch die Lage können Sie die Immobilie bewerten und den Profit steigern. Neben der Lage sollten Sie sich auch über weitere Faktoren des Standorts erkundigen. Wichtig ist zum Beispiel auch die Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und die Nachbarschaft in der sich die Immobilie befindet. Beachten Sie also auch wichtige Nebenfaktoren wenn Sie die Lage eines Objekts untersuchen.
Was für Nebenkosten bestehen?
Ein Immobilienkauf ist nicht immer günstig. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen auch noch weitere Nebenkosten an, die Sie als Anleger beachten sollten. Denn diese können Ihre Ausgaben schnell in die Höhe schießen lassen. Generell lässt sich sagen, dass ungefähr noch 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten zum Preis hinzu kommen.
Wie können Sie eine Kostenfalle vermeiden?
Um ungeahnte Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich ganz genau mit dem Zustand des Objekts und der Bausubstanz beschäftigen. Die Immobilie sollte im Idealfall keine wesentlichen Mängel in der Bausubstanz aufweisen. Sonst müssen Sie sich nachher mit versteckten Kosten herumschlagen. Wenn Sie denken, dass Sie bei einer solchen Inspektion wichtige Dinge übersehen könnten, lohnt sich eventuell einen Experten um Rat zu fragen.
